房地產(chǎn)評(píng)估在金融機(jī)構(gòu)貸后管理中的作用
2017-07-29 18:33:25??????點(diǎn)擊：
當(dāng)前房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)生存的困境，同時(shí)闡述了金融機(jī)構(gòu)在貸后管理中對房地產(chǎn)評(píng)估的迫切要求，從而引申出房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在金融機(jī)構(gòu)貸后管理中的重要地位。一、傳統(tǒng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)困境根據(jù)中房學(xué)網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前我國除香港、澳門、臺(tái)灣之外的省市中，共有房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)5696家，其中，具備一級(jí)評(píng)估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)為392家。房地產(chǎn)估價(jià)已成為房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、城鎮(zhèn)房屋拆遷、司法鑒定、課稅、公司上市、企業(yè)改制、企業(yè)清算、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)處置等活動(dòng)的基礎(chǔ)，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，發(fā)揮了積極作用。由數(shù)量分布圖可知：
全國估價(jià)機(jī)構(gòu)最多的省份前五名為江蘇、廣東、山東、浙江及四川。如此之多的評(píng)估機(jī)構(gòu)，帶來的直接影響就是競爭白熱化。近幾年，許多評(píng)估機(jī)構(gòu)早就放棄按照所謂“國標(biāo)”、“省標(biāo)”來進(jìn)行收費(fèi)，而是直接進(jìn)行價(jià)格戰(zhàn)，采取低價(jià)占領(lǐng)市場的策略。在市場早期，這種策略雖然簡單粗暴，卻也直接有效。但是隨著各評(píng)估機(jī)構(gòu)在這種惡意競爭下的短兵相接后，市場上能吃的“蛋糕”越來越少，同時(shí)報(bào)告質(zhì)量也受成本所限直線下降。而低收入下的評(píng)估機(jī)構(gòu)自然無法吸引高素質(zhì)的人才加盟，更談不上開發(fā)新的業(yè)務(wù)渠道，因而只能受困于當(dāng)前的局面，從而陷入惡性循環(huán)。目前傳統(tǒng)評(píng)估機(jī)構(gòu)所提供的服務(wù)主要集中于征收評(píng)估、抵押評(píng)估、課稅評(píng)估、司法鑒定評(píng)估等，以做單個(gè)項(xiàng)目為主，也有不少評(píng)估機(jī)構(gòu)著眼于大數(shù)據(jù)，致力于開發(fā)批量評(píng)估的體系，并且有相當(dāng)一部分公司已取得一定成績。但是，各評(píng)估機(jī)構(gòu)對銀行貸后復(fù)估業(yè)務(wù)的關(guān)注度卻未提高到應(yīng)有的高度。
二、貸后管理在金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)管理中的作用所謂“貸后管理”是指金融機(jī)構(gòu)從貸款發(fā)放或其他信貸業(yè)務(wù)發(fā)生后直到本息收回或信用結(jié)束的全過程的信貸管理。其是信貸管理的最終環(huán)節(jié)，對于確保銀行貸款安全和案件防控具有至關(guān)重要的作用。貸后管理是控制風(fēng)險(xiǎn)、防止不良貸款發(fā)生的重要一環(huán)?？蛻舻慕?jīng)營財(cái)務(wù)狀況是不斷變化的。可能在審批授信時(shí)客戶經(jīng)營財(cái)務(wù)狀況良好，但由于行業(yè)政策的影響、客戶投資失誤的影響，上下游的影響（負(fù)面影響表現(xiàn)在原材料漲價(jià)和產(chǎn)品降價(jià)或需求減少等）會(huì)引起客戶的經(jīng)營財(cái)務(wù)狀況發(fā)生較大不利變化。貸后管理就是要跟蹤客戶所屬行業(yè)、客戶的上下游和客戶本身經(jīng)營財(cái)務(wù)狀況包括其商業(yè)信用的變化，及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能不利于貸款按時(shí)歸還的問題，并提出解決問題的措施。近年來，隨著國內(nèi)商業(yè)銀行完成股份制改造及在境內(nèi)外上市，商業(yè)銀行對風(fēng)險(xiǎn)管理的認(rèn)識(shí)和重視度大幅提升，陸續(xù)建立起了系統(tǒng)性的風(fēng)控體系和內(nèi)控制度；尤其是在資產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理方面，通過制度設(shè)計(jì)和崗位分離，有效減少了信貸業(yè)務(wù)在貸前調(diào)查、貸中審批環(huán)節(jié)的信用風(fēng)險(xiǎn)以及道德風(fēng)險(xiǎn)。但在貸后管理環(huán)節(jié)，執(zhí)行效果明顯不如貸前和貸中環(huán)節(jié)，各類檢查和審計(jì)報(bào)告中評(píng)價(jià)貸后管理薄弱、流于形式的描述屢見不鮮。在銀監(jiān)會(huì)頒布的《商業(yè)銀行授信工作盡職指引》中，已將授信后管理和問題授信處理作為銀行授信業(yè)務(wù)的重要環(huán)節(jié)予以強(qiáng)調(diào)和規(guī)范，充分說明加強(qiáng)貸后管理的重要性。
三、當(dāng)前金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)現(xiàn)狀
根據(jù)銀監(jiān)會(huì)公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2016年二季度末，商業(yè)銀行不良貸款余額為14373億元，較上季末增加452億元，較去年同期增加3454億元；不良貸款率1.75%，與上季末持平，較去年同期上升0.17個(gè)百分點(diǎn)。至此，中國銀行業(yè)不良貸款余額已連續(xù)18個(gè)季度反彈，不良率連續(xù)11個(gè)季度上升。同時(shí)，不良貸款增長態(tài)勢仍在延續(xù)：已披露的7家上市銀行中，其中浦發(fā)、華夏、平安、招行、建行、交行不良率分別攀升了9、4、11、15、5、3個(gè)基點(diǎn)為1.65%、1.56%、1.56%、1.83%、1.63%、1.54%。
四、房地產(chǎn)評(píng)估在金融機(jī)構(gòu)貸后管理中的作用隨著金融經(jīng)營管理體制改革的不斷深入，銀行授信業(yè)務(wù)的整體管理水平不斷提高，房地產(chǎn)評(píng)估在信貸決策中越來越發(fā)揮著重要作用，當(dāng)前，銀行在貸前和貸中往往掌握主動(dòng)權(quán)，客戶配合較為積極，但是到貸后階段銀行則相對處于被動(dòng)地位。而房地產(chǎn)評(píng)估在等銀行貸后管理中的作用沒有受到重視。下面僅就對房地產(chǎn)評(píng)估的理解，分析一下其在貸后管理中的重要作用。1.有利于提高項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和化解能力。房地產(chǎn)評(píng)估一般要通過周密的調(diào)查，掌握大量可靠的數(shù)據(jù)資料，對各種信息加以收集整理、科學(xué)分析，充分考慮現(xiàn)實(shí)和潛在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，評(píng)估項(xiàng)目當(dāng)前的客觀估值，計(jì)算抵押率，對項(xiàng)目的安全性進(jìn)行評(píng)級(jí)，同時(shí)與貸前估值進(jìn)行比對，便于金融機(jī)構(gòu)了解項(xiàng)目的價(jià)值增減狀況，提示項(xiàng)目是否存在還貸風(fēng)險(xiǎn)。2.有助于積極跟進(jìn)“關(guān)注”類貸款項(xiàng)目，警示“風(fēng)險(xiǎn)“類項(xiàng)目。在貸后管理的項(xiàng)目復(fù)估中，對于評(píng)級(jí)為“關(guān)注“類別的項(xiàng)目，可由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)定期進(jìn)行估值評(píng)定，特別是在建工程類，跟隨項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度評(píng)估其不同時(shí)點(diǎn)下的價(jià)值，可以幫助金融機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，了解其動(dòng)態(tài)趨勢，必要時(shí)可進(jìn)行貸款重組。對于評(píng)級(jí)為”風(fēng)險(xiǎn)“類別的項(xiàng)目，由房地產(chǎn)評(píng)估公司對金融機(jī)構(gòu)提出警告，便于金融機(jī)構(gòu)企業(yè)檢查債務(wù)人還貸能力，督促債務(wù)人落實(shí)還貸資金。同時(shí)對債務(wù)人的賬戶變動(dòng)情況進(jìn)行嚴(yán)密監(jiān)控，督促企業(yè)加強(qiáng)資金回籠，必要時(shí)可限制債務(wù)人的大額用款。3、改變視野，協(xié)助銀行及債務(wù)人對風(fēng)險(xiǎn)類項(xiàng)目進(jìn)行前瞻性估價(jià)，根據(jù)規(guī)劃的變更情況，及時(shí)評(píng)估出項(xiàng)目的潛在價(jià)值，并提出改建的可能性，化“不良資產(chǎn)”為“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”。4、大量P2P網(wǎng)絡(luò)借貸平臺(tái)如雨后春筍般應(yīng)運(yùn)而生，隨之而來的也是部分P2P平臺(tái)的“跑路潮”。大部分P2P的業(yè)務(wù)還是依托于房地產(chǎn)抵押，借助房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的專業(yè)力量，可以有效地評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，防范資金風(fēng)險(xiǎn)。綜上所述，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢下，房地產(chǎn)評(píng)估可為金融機(jī)構(gòu)的資金安全保駕護(hù)航，在金融機(jī)構(gòu)的貸后管理中有著無可取代的重要地位。深入挖掘相關(guān)衍生類業(yè)務(wù)將會(huì)是房地產(chǎn)評(píng)估公司新業(yè)務(wù)的增長點(diǎn)。
全國估價(jià)機(jī)構(gòu)最多的省份前五名為江蘇、廣東、山東、浙江及四川。如此之多的評(píng)估機(jī)構(gòu)，帶來的直接影響就是競爭白熱化。近幾年，許多評(píng)估機(jī)構(gòu)早就放棄按照所謂“國標(biāo)”、“省標(biāo)”來進(jìn)行收費(fèi)，而是直接進(jìn)行價(jià)格戰(zhàn)，采取低價(jià)占領(lǐng)市場的策略。在市場早期，這種策略雖然簡單粗暴，卻也直接有效。但是隨著各評(píng)估機(jī)構(gòu)在這種惡意競爭下的短兵相接后，市場上能吃的“蛋糕”越來越少，同時(shí)報(bào)告質(zhì)量也受成本所限直線下降。而低收入下的評(píng)估機(jī)構(gòu)自然無法吸引高素質(zhì)的人才加盟，更談不上開發(fā)新的業(yè)務(wù)渠道，因而只能受困于當(dāng)前的局面，從而陷入惡性循環(huán)。目前傳統(tǒng)評(píng)估機(jī)構(gòu)所提供的服務(wù)主要集中于征收評(píng)估、抵押評(píng)估、課稅評(píng)估、司法鑒定評(píng)估等，以做單個(gè)項(xiàng)目為主，也有不少評(píng)估機(jī)構(gòu)著眼于大數(shù)據(jù)，致力于開發(fā)批量評(píng)估的體系，并且有相當(dāng)一部分公司已取得一定成績。但是，各評(píng)估機(jī)構(gòu)對銀行貸后復(fù)估業(yè)務(wù)的關(guān)注度卻未提高到應(yīng)有的高度。
二、貸后管理在金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)管理中的作用所謂“貸后管理”是指金融機(jī)構(gòu)從貸款發(fā)放或其他信貸業(yè)務(wù)發(fā)生后直到本息收回或信用結(jié)束的全過程的信貸管理。其是信貸管理的最終環(huán)節(jié)，對于確保銀行貸款安全和案件防控具有至關(guān)重要的作用。貸后管理是控制風(fēng)險(xiǎn)、防止不良貸款發(fā)生的重要一環(huán)?？蛻舻慕?jīng)營財(cái)務(wù)狀況是不斷變化的。可能在審批授信時(shí)客戶經(jīng)營財(cái)務(wù)狀況良好，但由于行業(yè)政策的影響、客戶投資失誤的影響，上下游的影響（負(fù)面影響表現(xiàn)在原材料漲價(jià)和產(chǎn)品降價(jià)或需求減少等）會(huì)引起客戶的經(jīng)營財(cái)務(wù)狀況發(fā)生較大不利變化。貸后管理就是要跟蹤客戶所屬行業(yè)、客戶的上下游和客戶本身經(jīng)營財(cái)務(wù)狀況包括其商業(yè)信用的變化，及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能不利于貸款按時(shí)歸還的問題，并提出解決問題的措施。近年來，隨著國內(nèi)商業(yè)銀行完成股份制改造及在境內(nèi)外上市，商業(yè)銀行對風(fēng)險(xiǎn)管理的認(rèn)識(shí)和重視度大幅提升，陸續(xù)建立起了系統(tǒng)性的風(fēng)控體系和內(nèi)控制度；尤其是在資產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理方面，通過制度設(shè)計(jì)和崗位分離，有效減少了信貸業(yè)務(wù)在貸前調(diào)查、貸中審批環(huán)節(jié)的信用風(fēng)險(xiǎn)以及道德風(fēng)險(xiǎn)。但在貸后管理環(huán)節(jié)，執(zhí)行效果明顯不如貸前和貸中環(huán)節(jié)，各類檢查和審計(jì)報(bào)告中評(píng)價(jià)貸后管理薄弱、流于形式的描述屢見不鮮。在銀監(jiān)會(huì)頒布的《商業(yè)銀行授信工作盡職指引》中，已將授信后管理和問題授信處理作為銀行授信業(yè)務(wù)的重要環(huán)節(jié)予以強(qiáng)調(diào)和規(guī)范，充分說明加強(qiáng)貸后管理的重要性。
三、當(dāng)前金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)現(xiàn)狀
根據(jù)銀監(jiān)會(huì)公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2016年二季度末，商業(yè)銀行不良貸款余額為14373億元，較上季末增加452億元，較去年同期增加3454億元；不良貸款率1.75%，與上季末持平，較去年同期上升0.17個(gè)百分點(diǎn)。至此，中國銀行業(yè)不良貸款余額已連續(xù)18個(gè)季度反彈，不良率連續(xù)11個(gè)季度上升。同時(shí)，不良貸款增長態(tài)勢仍在延續(xù)：已披露的7家上市銀行中，其中浦發(fā)、華夏、平安、招行、建行、交行不良率分別攀升了9、4、11、15、5、3個(gè)基點(diǎn)為1.65%、1.56%、1.56%、1.83%、1.63%、1.54%。
四、房地產(chǎn)評(píng)估在金融機(jī)構(gòu)貸后管理中的作用隨著金融經(jīng)營管理體制改革的不斷深入，銀行授信業(yè)務(wù)的整體管理水平不斷提高，房地產(chǎn)評(píng)估在信貸決策中越來越發(fā)揮著重要作用，當(dāng)前，銀行在貸前和貸中往往掌握主動(dòng)權(quán)，客戶配合較為積極，但是到貸后階段銀行則相對處于被動(dòng)地位。而房地產(chǎn)評(píng)估在等銀行貸后管理中的作用沒有受到重視。下面僅就對房地產(chǎn)評(píng)估的理解，分析一下其在貸后管理中的重要作用。1.有利于提高項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和化解能力。房地產(chǎn)評(píng)估一般要通過周密的調(diào)查，掌握大量可靠的數(shù)據(jù)資料，對各種信息加以收集整理、科學(xué)分析，充分考慮現(xiàn)實(shí)和潛在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，評(píng)估項(xiàng)目當(dāng)前的客觀估值，計(jì)算抵押率，對項(xiàng)目的安全性進(jìn)行評(píng)級(jí)，同時(shí)與貸前估值進(jìn)行比對，便于金融機(jī)構(gòu)了解項(xiàng)目的價(jià)值增減狀況，提示項(xiàng)目是否存在還貸風(fēng)險(xiǎn)。2.有助于積極跟進(jìn)“關(guān)注”類貸款項(xiàng)目，警示“風(fēng)險(xiǎn)“類項(xiàng)目。在貸后管理的項(xiàng)目復(fù)估中，對于評(píng)級(jí)為“關(guān)注“類別的項(xiàng)目，可由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)定期進(jìn)行估值評(píng)定，特別是在建工程類，跟隨項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度評(píng)估其不同時(shí)點(diǎn)下的價(jià)值，可以幫助金融機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，了解其動(dòng)態(tài)趨勢，必要時(shí)可進(jìn)行貸款重組。對于評(píng)級(jí)為”風(fēng)險(xiǎn)“類別的項(xiàng)目，由房地產(chǎn)評(píng)估公司對金融機(jī)構(gòu)提出警告，便于金融機(jī)構(gòu)企業(yè)檢查債務(wù)人還貸能力，督促債務(wù)人落實(shí)還貸資金。同時(shí)對債務(wù)人的賬戶變動(dòng)情況進(jìn)行嚴(yán)密監(jiān)控，督促企業(yè)加強(qiáng)資金回籠，必要時(shí)可限制債務(wù)人的大額用款。3、改變視野，協(xié)助銀行及債務(wù)人對風(fēng)險(xiǎn)類項(xiàng)目進(jìn)行前瞻性估價(jià)，根據(jù)規(guī)劃的變更情況，及時(shí)評(píng)估出項(xiàng)目的潛在價(jià)值，并提出改建的可能性，化“不良資產(chǎn)”為“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”。4、大量P2P網(wǎng)絡(luò)借貸平臺(tái)如雨后春筍般應(yīng)運(yùn)而生，隨之而來的也是部分P2P平臺(tái)的“跑路潮”。大部分P2P的業(yè)務(wù)還是依托于房地產(chǎn)抵押，借助房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的專業(yè)力量，可以有效地評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，防范資金風(fēng)險(xiǎn)。綜上所述，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢下，房地產(chǎn)評(píng)估可為金融機(jī)構(gòu)的資金安全保駕護(hù)航，在金融機(jī)構(gòu)的貸后管理中有著無可取代的重要地位。深入挖掘相關(guān)衍生類業(yè)務(wù)將會(huì)是房地產(chǎn)評(píng)估公司新業(yè)務(wù)的增長點(diǎn)。
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